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Fletxa Actividades de mantenimiento, limpieza y desinfección
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Las instalaciones de riesgo están sujetas a normas de autocontrol basadas en el sistema de análisis de peligros y puntos de control críticos. Para las instalaciones de alto riesgo se tienen que elaborar y aplicar programas de mantenimiento higiénico-sanitario adecuados a sus características, que tienen que incluir, al menos, las siguientes actividades:

  1. Elaboración de un plano de cada instalación que prevea todos sus componentes, que se tiene que actualizar cada vez que se realice alguna modificación. Este plano debe recoger las zonas o los puntos críticos en que se tiene que facilitar la toma de muestras de agua.

  2. Programa de mantenimiento que defina los puntos críticos de la instalación, los parámetros a medir y los procedimientos a seguir, así como la periodicidad de cada actividad de mantenimiento, para asegurar el funcionamiento correcto.

  3. Programa de tratamiento del agua que asegure su calidad. Este programa tiene que incluir los productos, las dosis y los procedimientos a utilizar, así como los parámetros de controles físicos, químicos y biológicos, los métodos de medida y la periodicidad de los análisis.

  4. Programa de limpieza y desinfección preventiva y en continuo de toda la instalación para asegurar que funciona en condiciones de seguridad, estableciendo claramente los procedimientos, los productos y las dosis a utilizar, las precauciones a tener en cuenta, y la periodicidad de cada actividad.

  5. Implementación de un registro de las actividades de mantenimiento de cada instalación que recoja todas las incidencias, las actividades realizadas, los resultados obtenidos y las fechas de paradas y puestas en marcha técnicas de la instalación, incluyendo el motivo.


Los programas de mantenimiento higiénico-sanitarios, de limpieza y desinfección de sistemas de agua sanitaria fría y caliente se tienen que ajustar a los procedimientos previstos en el anexo 3 del Real Decreto 865/2003, del 4 de julio, por el cual se establecen los criterios higiénico-sanitarios para la prevención y el control de la legionelosis, o a los protocolos fijados por otras legislaciones o por organismos nacionales o internacionales de eficacia equivalente.

Este mismo anexo señala que las instalaciones de agua fría de consumo humano y de agua caliente sanitaria se tienen que limpiar y desinfectar, como mínimo, una vez al año por empresas o personal autorizado para realizar este trabajo, adaptándose a los protocolos descritos en el propio anexo.

También destaca que por sistemas de agua caliente sanitaria es necesaria la revisión del estado de conservación y limpieza de las instalaciones. Esta revisión consta de:

  • Revisión trimestral en los depósitos acumuladores. Mensualmente, revisión en un número representativo, rotatorio a lo largo del año, de los puntos terminales de la red interior (grifos y duchas), de forma que al final del año se hayan revisado todos los puntos terminales de la instalación.

  • Purga mensual de válvulas de drenaje de las cañerías y semanalmente la purga del fondo de los acumuladores.

  • También semanalmente se abrirán los grifos y duchas de habitaciones o instalaciones no utilizadas, dejando correr el agua unos minutos.

  • El control de la temperatura se hará diariamente en los depósitos finales de acumulación, donde la temperatura no deberá ser inferior a 60º C y, mensualmente, en un número representativo de grifos y duchas (muestra rotatoria), incluidos los más cercanos y los más alejados de los acumuladores, no pudiendo ser inferior a 50º C. Al final del año se han tenido que comprobar todos los puntos finales de la instalación.


Estos trabajos pueden ser realizados por personal de la propia escuela, anotando los datos obtenidos en un libro de registro que suelen proporcionar las empresas autorizadas a la limpieza y desinfección anual de los sistemas de agua caliente sanitaria y agua fría de consumo humano.

Como mínimo, anualmente se realizará una determinación de Legionela en muestras de puntos representativos de la instalación (según datos facilitados por algunas de las empresas autorizadas a realizar estas determinaciones se tienen que realizar aproximadamente en un 10% de los puntos representativos).

En los sistemas de agua fría de consumo humano se tiene que revisar el estado de conservación y limpieza de la instalación trimestralmente en los depósitos y mensualmente en un número representativo, rotatorio a lo largo del año, de los puntos terminales de la red interior (grifos y duchas), de forma que al final del año se hayan revisado todos los puntos terminales de la instalación. La temperatura se comprobará mensualmente en el depósito, de forma que se mantenga lo más baja posible, procurando, donde las condiciones climatológicas lo permitan, una temperatura inferior a 20º C. Cuando el agua fría de consumo humano provenga de un depósito, se comprobarán los niveles de cloro residual libre o combinado en un número representativo de los puntos terminales, y si no llegan a los niveles mínimos (0,2 mg/l) se instalará una estación de cloración automática, dosificando sobre una recirculación del mismo, con un caudal del 20% del volumen del depósito.

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